相続した不動産の売却時にかかる税金

こんにちは、無垢スタイル建築設計 ムクエステートの山下です。

早いもので2018年もすでに5月。皆様GWはどのようにお過ごしでしょうか?

本日は『相続にて土地を売却した際にかかる税金』についてお話しさせていただきます。
まずはお持ちの土地を評価するために用いる方式をご紹介します。

 

1、土地の評価方法を知る

路線価方式

路線価とは、国税庁が定めた土地の値段のことをいいます。相続税を知る際に最も重要な評価方式となります。

計算式

正面路線価×奥行価格補正率×土地の面積
こちらの計算式を使うには路線価を知る必要があります。
ちなみに国税庁のホームページにて路線価は毎年1月1日に評価され8月頃に公表されます。 この方式で土地を評価すると、売買相場取引時価の60%ぐらいになるといわれています。

倍率方式

路線価方式は、全国の主要市街地の道路にしか設定されていないため、路線価のない土地には倍率方式を使用し計算いたします。

計算式

固定資産税評価額×税率
固定資産税評価額は3年に1度改定され、都税事務所・役所などで確認することが可能です。

公示価格

公示価格とは国土交通省が毎年公表する価格です。

基準地価

国土利用計画法にもとづいて各都道府県知事が公表する価格です。

固定資産税評価額

固定資産額評価基準をもとに土地や建物に対してつけられる評価のことをいいます。

建物を評価するには?

建物は、税事務所や各役所の税務課などで固定資産税台帳から固定資産税を確認できます。また、自宅に郵送される固定資産税の課税明細書での確認も可能です。こちらの固定資産税評価額をもとに40~50%くらいになるといわれています。

建築途中の建物は?

建設中の建物を評価する場合は【建設費用×0.7】で計算することで評価額を算出致します。

 

2、土地を相続したらかかる税金

それでは実際に相続後の土地を売却した際の税金には下記の種類がございますのでご確認いただければと思います。

登録免許税

土地を相続して所有者情報を登録する「所有権移転登記」を行う際にかかる税金のことを登録免許税といいます。

登録免許税の計算式

固定資産税評価額×0.4
固定資産税評価額は1,000円未満、登録免許税は100円未満を切り捨てます。

相続税

被相続人が持っていた土地を相続することでかかる税金をさします。

基礎控除額内であれば相続税はかからない

基礎控除額は3,000万円+相続人の数×600万円で計算します。

遺産総額算出方法

相続税の計算をするには、遺産総額をまず算出致します。ここでは土地の相続税として進めてきましたが、この遺産総額は土地だけでなく預貯金や株式なども含み計算いたします。
借金や住宅ローンといった負債も相続の対象となりますのでご注意ください。遺産総額を出すには、まず土地の評価額や預貯金などの総額より債務を引いて残った遺産の総額になります。この時点で残った金額が0円またはマイナスになるようでしたら相続税は発生しない計算となります。

相続税の計算シュミレーション

例:夫死去
相続人:配偶者・長男・長女
遺産総額:9,000万円(遺産総額から債務などすべてを引いてのこった金額)

1.課税遺産相続総額を調べる
遺産総額9,000万円-基礎控除額4,800万円=4,200万円
この家族は配偶者1人・子供2人にあてはまるので基礎控除額は4,800万円です。
よって課税遺産相続総額は4,200万円になりました。

2.相続分を分ける
課税遺産相続総額の4,200万円を配偶者と長男・長女で分けます。

4,200万円×1/2=2,100万円
長女 4,200万円×1/4=1,050万円
長男 4,200万円×1/4=1,050万円

3.相続税の計算
国税庁が発表している速算表から税率と控除額を確認してみましょう。
このケースですと妻は15%、子ども2人は10%になります。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

支払う相続税の金額
配偶者相続分2,100万円×税率15%-控除額50万円=265万円
長男の相続分1,050万円×税率15%-控除額50万円=107.5万円
長女の相続分1,050万円×税率15%-控除額50万円=107.5万円

配偶者は265万円、2人の子どもは107.5万円ずつ相続税を払いますのでこの家族の相続税の総額は480万円にとなります。

 

3、相続税を下げる特例

ここでは相続税を下げる対策について考えていきたいと思います。

基礎控除額

基礎控除額は先ほど説明したとおりです。
3,000万円+600万円×相続人数から控除額を算出し、遺産総額から引くことができます。

小規模宅地特例

小規模宅地特例とは、敷地の種類別に定められている限度面積の部分に対する評価額を減額することをいいます。

その他相続税の特例

他にも配偶者の減額軽減特例や相続税の免除や土地の広さや周囲の状況による評価減などの、相続税の免除や引き下げなどを受けられるものがあります。

生前贈与

資産価値の高い土地などは、被相続者が生きている段階で、特定の人に土地を譲渡することができます。贈与をすることで相続税を減らすメリットが挙げられます。

相続時清算課税制度

相続時清算課税制度とは60歳以上の父母・祖父母から20歳以上の子どもまたは孫に対して財産贈与をおこなった際に2,500万円の限度額に達するまで何度でも控除ができる制度のことをいいます。

いかがでしたでしょうか?
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