こんにちは、無垢スタイル建築設計 ムクエステートの猪俣です。
さて、今回は不動産売却の
「売り出し価格見直しのタイミング、成約しやすい時期」
について触れていきたいと思います。
不動産売却の販売活動に力を注ぐ期間は『3カ月』
まず初めに販売活動（専任・専属専任の場合）は、3カ月がひとつの目安となります。
売出中の物件は、3カ月をひとつの目安として販売活動が行われます。
理由は、不動産会社との媒介契約の有効期間が3カ月となっているためです。
不動産会社は3カ月をひとつの区切りとして、成約に至るように販売に力を入れることになります。
不動産売却の販売活動が3カ月すぎてしまったら・・・
しかし、１～２カ月を過ぎても、期待できる反応がない場合は戦略を見直す必要があります。
たとえば、お客様からの問合わせが全くなかったり、インターネット上で広告を出していてもアクセスがほとんどない場合、売出価格が相場より高く設定されていて、見込客の検索条件から外れている可能性があります。
そのような場合、売出価格の見直しを検討しなければなりません。
販売価格の見直しと同時に、これまでの販売戦略も見直すべき
ただし、価格の見直しを行う前に、販売活動に何か足らない点がなかったかを、見直すことも重要です。
例えばインターネットへの掲載の仕方、具体的には掲載された写真などが適切なものであったか（特に生活感が前面にでているような写真はマイナスに映ってしまう）。
3カ月の契約期間が切れたあとは、継続して契約することもできますし、不動産会社に不満があれば別の会社に変えることもできます。
3つの物件価格と価格変更のタイミング
販売価格は、売りに出す前に大まかに「売出希望価格」「周辺相場価格」「最低売却価格」の３つに分けておくと検討しやすいと考えます。
また、この３つの価格のどれを適用するかは、売主様の事情を考慮する必要がございます。
例えば売却を急いでいるか、急いでいないかで大きく変わります。
しかし、その場合でも相場価格から大きくかけ離れた価格設定をしては、売れない事はありませんが、売れるまでに時間を要します。
また住み替えなどで早期売却が必要な場合は多少相場価格より安くても、反響本数が増加するような価格設定をした方が良い場合もございます。
参考までに、価格見直しの例をあげてみます。
（当然ですが、すべてのエリア、物件に当てはまるわけではありません）
→【売出希望価格】でスタート
まず、最初の売り出し価格は、売主様の「売出希望価格」でスタートします。
この価格で売れればよいのですが、反響も全くない場合は早めの判断が必要です。
価格が相場よりも高いと考えられますので、売出価格の見直しを行う事をお勧めします。
→【周辺相場価格】の確認
タイミングは売出から3ヶ月を目安に、「周辺相場価格」にあわせて買主の動向確認をします。
ただし、ローン返済などがない場合や売出しに余裕がある場合はこの価格である程度販売してくことも戦略になる場合もあります。
→3カ月たっても成約しないときは【最低売却価格】に
販売開始から３カ月経っても成約に至らない場合は、「最低売却価格」に下げることを検討することも一つの手です。
ローンの残債額や買い換えの資金計画などの状況を踏まえ、なんとか許容できる価格帯です。
売出す前に「最低売却価格」を決めておくと、心の準備もしやすいものです。
ただし、何度も何度も価格変更を行うと、売れない物件だと思われる可能性もあるので時期と買主の動向に合わせて行う事をお勧めします。
まとめ
住宅購入には売れやすい時期があります。
価格見直しのタイミングは、成約しやすい時期も考慮した方が良いと考えます。
１月から２月は、住宅を求める人が多くなる時期ですね。
この時期に合わせて価格見直しを行うと、お問合せが多くなる可能性が高くなります。
９月下旬の秋ごろも、価格見直しのタイミングといえます。なぜならば建売物件が多く販売される時期だからです。
建売物件は春に土地を仕入れ、秋に上物が完成し売り出されることが多いです傾向にあります。
客は、建売物件とともに中古物件も一緒に比較検討しますので、価格が割安の中古物件にも注目が集まりやすい時期なのです。
最近の傾向では中古×リノベーションも人気ですね。
売主として価格見直しはできるだけ避けたいものですが、タイミングを逃すと成約まで長引く可能性もあるので、委任先の不動産会社とよく相談し、タイミングを逃さないようにすることが最善といえます。
弊社、無垢スタイルムクエステートでは不動産の仲介・売買も行っております。
売主様の要望各スタッフが熟知したうえで買主様に最善のアプローチをしていきます。
売却のご相談、購入のご相談はお気軽に弊社迄ご連絡お待ちいたしております。
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