不動産売却でかかる税金を安くする方法

こんにちわ、

無垢スタイル建築設計のムクエステート山下です。

本日は『不動産売却でかかる税金を安くする方法』についてですが、自宅、賃貸物件、相続した空き家…等売却不動産で控除などの節税方法や、税金の計算式を紹介したいと思います。

早速ですが、不動産を売却したときにかかるお金で大きいのは、税金かと思います。売却するまでの所有年数や売却条件によって、利用できる節税の方法は様々御座います。

売却後、後悔しないためにも、今後、不動産を売却ご検討の方、もしくは売却中の方は覚えておいた方が良いかと思います。

 

マンションを売ったときにかかる税金とは?

マンションをはじめ、不動産を売却して利益(売却益)が出ると、個人なら所得税と住民税がかかってまいります。

所得税と住民税がかかる”所得”の区分は10種類もあります、不動産の売却益については、「譲渡所得」という区分に分類されております。

ちなみに、所得税は基本的に、すべての所得を合計し、その合計金額に応じて税率がスライド式に高くなる「累進税率」で計算されております。

現在は5%(課税所得金額195万円以下の部分)から最高45%(同4000万円超)まで、7段階になっております。

しかし、不動産の「譲渡所得」については、例外的に他の所得とは切り離して課税されております。これを「分離課税」といいます。

「分離課税」では、他の所得が多くても少なくても、不動産を売って得た利益が同じであれば税額も同じになります。

他の所得の多い人にとっては、有利な仕組みですね。

 

「自宅」であれば3000万円まで税金¥0

不動産を売却した「譲渡所得」には、様々な特別控除があります。

一定の条件を満たせば、不動産を売って得た利益からまとまった金額を差し引くことが可能であり、利益がその上限以下であれば税金が¥0になります。
代表的なのが、「居住用財産の3000万円控除」といわれるものです。
自宅として購入したマンションを売却した場合、最高3000万円までが売却益から差し引くことができます。主な要件は次の通りとなります。

「居住用財産の3000万円控除」を利用するための5つの主な要件

自分の住んでいる家を売るか、家とともにその敷地や借地権を売ること

※前に住んでいた家や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと

自宅の買換えや自宅交換の特例、もしくは、自宅の譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと

売った家屋や敷地について、”収用等の場合の特別控除”など他の特例の適用を受けていないこと

売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

「居住用財産の3000万円控除」のハードルさほどは高くない為、ほとんどの人が利用できます。

しかも、売却益の3000万円まで課税されないというのはメリットが大きいですね。

なお、売却益が3000万円を超える場合は、超えた部分について、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の区分に応じて一定の税率で所得税・住民税がかかる仕組みとなっております。

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