知らないと損をする中古住宅の選び方 ~築年数だけで判断しない~

こんにちは、

無垢スタイル建築設計 ムクエステートの猪俣です。

本日は、中古住宅を購入する際に、気をつけておきたいポイントを一つご紹介します!

過去に中古住宅を探したことがある人は必ず「建物がいつできたのか」をチェックすると思います。

では「築年数をチェックするのはなぜなのか」と質問するとほとんどの方が

「新しい住宅のほうがきれいだから」

「耐震性能がしっかりしてそうだから」

という方もいれば

「築20年以内なら住宅ローン控除が受けられるから」

という方もいらっしゃいます。

■ 建物の寿命って?

建物の寿命のお話になりますが、お客様の言うとおりで、新しいほうがきれいで、耐震性能も高いことがほとんどですが、本当の問題は日本の住宅に関する考えにあります。

日本の場合は木造住宅の価値(耐用年数)が22年となっており、木造住宅のと取り壊した平均年数でも27年というデータが国土交通省よりでています。

実際に中古住宅の価値を決めるときも、この「耐用年数」がベースになってくるので、20年を超えてしまうとほとんど価値がないとされてしまうのです。

しかし、本当は人間の平均寿命を推計するのと同じように、建物も推計すると60年以上の寿命があるというデータが出てきます。

ちなみに日本最古の木造建築物は奈良の法隆寺で、1400年以上前に建てた木造建築物が現存します。

なので実際の建物の寿命と価格が比例していない!という現実があるのです。

■ 住宅の耐震性

では、実際に中古住宅を探す際に関係してくるのが、

(例)

築17年の建物と築25年の建物を土地が同じ場所で、建物が同じ大きさとして比べた場合、築17年のほうが建物の状況が大きく変わらなくても、平均で400~500万円高くなるのが一般的です。

しかし、どちらの建物も平成12年6月以前に建築確認を取得しているので、いずれも耐震補強費用が同じようにかかると考えられるのです。

では、なぜ平成12年6月以前に建築確認を取得した建物は耐震補強が必要なのでしょうか?

それは過去の地震が大きく影響しています。

平成7年に発生した阪神淡路大震災で、木造住宅が甚大な被害を受けました。

一般に耐震性が高いとされる昭和56年の建築基準法改正(新耐震工法)以降に建てられた木造住宅も多数倒壊してしまい、多くの被害が発生してしまいました。

その後、地震による被害の原因解明とその対応が急がれ、平成12年6月に建築基準法が大幅に改正されました。

木造住宅(在来軸組構法)の弱点とされる接合部については、金物補強が規定され、地震力に抵抗する耐力壁については、その配置バランスが規定されました。

2016年に発生した熊本地震でも、比較的新しい建物が度重なる大きな揺れに耐え切れず倒壊しており、1階の壁量や配置のバランスが悪かったり、金物補強がしっかりできていなかったことが原因のひとつと考えられます。

上記のことから平成12年以前に建てられた建物でも耐震補強の必要性があるのです。

■ まとめ

耐震補強を行うと築20年を超えても住宅ローン控除が利用できるため、いずれの建物も内装フルリフォームが必要だとすると、結果見た目も性能も同じにしても築25年の建物のほうが取得費が安い分、お得になります!

この例のように築年数が新しいほう良いわけではありませんので、中古物件を検討する際には建物のプロにご相談しながら進めていくことをお勧めいたします。

無垢スタイルでは中古案内時に耐震診断士を同行してのご案内も可能ですので、お気軽にお申し付けください。

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