相続した土地や家の売却にかかる税金　〜不動産相続にまつわる話

こんにちは、

無垢スタイル建築設計 ムクエステートの猪俣です。

「相続発生」や「金銭的な問題」、「近隣住民との関係」、「転勤」、「仕事がなくなった」などなど人それぞれの想いで売却査定にこられる方がたくさんいます。

その中でもよくあるのが、やはり相続での売却の検討をしている方です。

本日は、そんな相続した空地を売却した場合に係る税金について少し触れたいと思います。

始めに注意したいのは家や土地を売ると、税金や諸経費などの出費があること。

税金は「印紙税」や「譲渡所得」にかかる税金（所得税・復興特別所得税・住民税）。

諸経費は不動産仲介会社に支払う仲介手数料のほか、建物があれば建物を取り壊して更地として土地を売る場合の取り壊し費用や測量費などがあります。

それではどんな税金がかかるか確認していきましょう。

売買契約書に印紙を貼って納める国税のことです。

不動産を売るときには「売買契約書」を取り交わします。

この契約にかかる税金が印紙税で、印紙を契約書に貼ることで納税することになります。

税額は契約金額によって違い、税額は表の通り、2022年3月31日までに作成される売買契約書は税額が軽減されておりましたが、軽減期間が延長になり、2024年3月31日までと延長されました。

売却益に課税され、所得税や住民税がかかります。

不動産を売却して利益（売却益）が出ると、「譲渡所得課税」の課税対象になり、所得税と住民税がかかる。

譲渡所得にかかる税額は下の図のように、「売却（譲渡）価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた売却益（譲渡所得）に税率をかけたものだ。

つまり、相続した不動産の売却価格が取得費＋譲渡費用よりも低い金額だった場合は譲渡所得が発生しないので、譲渡所得課税はかかりません。

逆に、購入時よりもうんと高い価格で売れて、取得費と譲渡費用を差し引いても利益がある場合は、所得税と住民税がかかることになります。

なお、購入時の価格が分からないときは、売却価格の5％を取得費として計算致します。購入時の価格が売却価格の5％よりも安かった場合も、売却価格の5％を取得費とすることができます。

 
長期譲渡所得か短期譲渡所得かで税率に大きな差がでます

◇5年超保有した不動産の、譲渡所得の税額計算式

※譲渡所得課税は保有期間で税率が変わる
譲渡所得課税は、自分がその不動産の所有者になってから売却した年の1月1日までの保有期間が5年超なのか5年以下なのかで税率が違ってきます。

この保有期間が5年超の「長期譲渡所得」のほうが税率は低く（所得税15％、住民税5％）、保有期間5年以下で売却した「短期譲渡所得」は税率が約2 倍（所得税30％、住民税9％）だ。

なお、相続した土地・建物を売却する場合、相続した人ではなく、被相続人がその不動産を取得した日からを保有期間と致します。

◇保有期間が5年超の「長期譲渡所得」の場合
課税譲渡所得金額　×　15％（所得税）　＝譲渡所得税額
　　　　　　　　　　　 5％（住民税）

◇保有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合
課税譲渡所得金額　×　30％（所得税）　＝譲渡所得税額
　　　　　　　　　　　 9％（住民税）

※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

※相続した土地・建物の取得費については、被相続人の取得費を引き継ぐ。
保有期間は被相続人がその不動産を取得した日から計算されます。

売却にかかる税金を安くできる特例は？
家や土地の売却価格から、購入時の価格や仲介手数料などの取得費を差し引いた利益に課税される譲渡所得課税。売却価格と、取得費＋譲渡費用の差が大きければ大きいほど、税額も大きくなることになります。例えば、実家が古く、購入したときの金額は今の相場よりもずっと低いのに、立地がいいために高く売れた場合や、購入時の価格が分からずに取得費が売却価格の5％とされる場合は、税額が多くなりがちです。節税のためには、適用される特例はぜひ知っておきたいですね。

取得費加算の特例
相続税が発生し、3年以内の売却なら税負担が軽くなる
所有期間が長いほうが税率が低くなる譲渡所得課税だが、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、税負担が軽くなる。売却価格から、取得費や譲渡費用のほかに売却した土地や建物に対する相続税額を加算でき、課税対象になる譲渡所得を少なくすることができるからです。

◇相続税申告期限から3年以内に売却したときの課税譲渡所得金額

① 売却（譲渡）価格 －（取得費、譲渡費用、②売却した不動産に対する相続税額）＝ ③
「取得費加算の特例」で①から②を差し引けることで、課税対象になる③を減らせます。

3000万円特別控除
譲渡所得3000万円以内なら譲渡所得課税はかかりません。
マイホーム（住んでいる家）を売却したときに利益、つまり譲渡所得が出ても、3000万円まで控除できるのが「3000万円特別控除」があります。譲渡所得3000万円までなら課税額は実質的に0ということになります。この特例は、従来は「居住している家や土地」が対象なのだが、2016年4月から2023年12月31日までは、相続した実家に住んでいなくても控除が認められております。控除を受けるためには、さまざまな条件をクリアしていなければならないので、詳しくはご相談いただけますと税理士等ご紹介させていただきます。
なお、3000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できないので注意が必要ですね。

所得税 ／ 2595万円×15％＝389.25万円
復興特別所得税 ／ 389.25万円×2.1％＝約8.14万円
住民税 ／ 389.25万円×5％＝19.46万円　

譲渡所得課税は合計約411.85万円
となります。

譲渡所得にかかる税金はいつ納める？
不動産を売却して得た譲渡所得（売却益）に対する課税は、給与などの所得とは別に計算する必要があります。譲渡所得が発生、つまり利益が出た場合は、売却の翌年3月15日までに確定申告を行って所得税を納めなければなりません。

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