宅建業法改正で変わる「インスペクション」とは?

こんにちは。

無垢スタイルの不動産「ムクエステート」の猪俣です。

昨年、宅地建物取引業法(宅建業法)が改正され、国土交通省はその運用上の指針となる「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の一部を改正しました。

その中で今注目されているのが、今年の4月から施行される宅建業者(仲介業者)の「インスペクション(建物状況調査)」のあっせんについてです。
本日は具体的にどうなるのかをお話させていただきます。

 

「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を一部改正/国土交通省

宅建業法とは、宅建業を営む事業者、個人に対して一定の規制を行うことで、適正な不動産取引が行われるように定められた法律です。

今回の宅建業法の一部改正で盛り込まれたインスペクションに関する規定とは、宅地建物取引業者に次のことを義務付けたものになります。
そこで宅建業者(仲介業者)は4月から、次のようなことを義務付けられました。

(1)中古住宅の売買を不動産会社に依頼し、媒介契約を交わす際に、インスペクション事業者をあっせんできるかどうかなどを媒介契約書に記載すること
(2)売買契約締結前に買主に行う重要事項説明の際に、インスペクションが実施された場合はその結果について説明すること
(3)売買契約を締結する際に、インスペクション・ガイドラインで診断すべき基礎や外壁の状態、雨漏りの状態などを売主・買主双方で確認し、その内容を書面にして双方に交付すること

現実的には、売主が物件の仲介を不動産会社に依頼する際に媒介契約を交わすことが多い(買主は購入物件が決まってから契約前に媒介契約を交わすことが多い)ので、(1)は主に売主にインスペクションの実施を促す効果があると考えられます。
また、(2)は買主に建物の状態を理解したうえで購入を決めたり、価格の妥当性を判断したりできるメリットがあり、(3)はインスペクションなど第三者の調査機関の調査結果が対象となります。

 

インスペクションの条件、売買時の手続きなど課題は山積み

現在インスペクションを行うのは指定の講習を受講した建築士とされていますが、法改正後にインスペクションが増加した場合、インスペクションを行える建築士がそれだけの数いるか、という課題があります。
そこで将来的に建築士以外を対象に加えることなどが検討されている野が現状です。

また、インスペクションの有効期間も課題のひとつとなっており、それは例えば5年前と現況では建物の劣化状況が違う可能性があるからです。
現在は実施後1年以内のインスペクションとされていますが、その間に災害が発生した場合はどうするかなど、細かい条件をさらに検討する必要があります。

 

中古住宅売買の宅建業者の役割

中古住宅の売買では、これまでの宅地建物取引業者は物件を探して紹介する「仲介役」でしかなかったのが現状です。
ところが法改正によって、インスペクションのあっせん、実施されたインスペクションの説明、現場での確認など住宅の質にかかわることになるので、相当に重要な役割を果たすことになってきます。

加えて、中古住宅を売買する売主にはできるだけ多くの情報を集約して公開することが求められ、買主にはそうした情報を適切に読み取って、購入の可否や保険加入の有無などを判断することが求められます。

従来よりも中古住宅の売買に時間がかかることが考えられるので、本当に今回の改正が中古住宅の流通を促進することができるかは宅建業者(仲介業者)の取り組み方やモラルが問われると思います。

 

3つの義務

改正の大きなポイントは、「インスペクションの実施」や「住宅の瑕疵(かし)保険(インスペクションの実施が必要)の加入」を促して、中古住宅の売買を活性化させることでそのために、仲介する不動産会社に3つのことを義務付けています。

 

●不動産会社はインスペクション事業者をどうあっせんしてくれる?

(1)不動産会社に仲介を請け負う契約を交わす際に、インスペクション事業者のあっせんができるかどうか明示すること

まず、売主など仲介の依頼者に対して、インスペクションがどういったものかきちんと説明するように不動産会社に求めています。
そのうえで、インスペクション事業者をあっせんする場合は、指定機関に登録された既存住宅状況調査技術者をあっせんし、依頼者が希望する場合はインスペクションが実現できるように手配し、その調査者が正規の建築士であることなども確認する必要があるとしています。

また、不動産会社自身がインスペクションを行うのは適当ではないとしており、インスペクションのあっせんは媒介業務の一部なので、あっせん料金を別途で受け取ってはならないと明記しています。

さらに、仲介を依頼した買主がインスペクションを実施する場合は、事前に売主の同意が必要であるなどの留意点も盛り込み、トラブルのないように具体的な指針を提示しています。

 

●インスペクションの結果が説明されるのは、過去1年以内に実施された場合

(2)売買契約にあたって、インスペクションが実施された中古住宅の場合は、買主に対してインスペクションの結果を説明すること

不動産会社は売買契約の前に、必ず「重要事項説明」を行うことになっています。
その際に、過去1年以内にインスペクションが実施された中古住宅の場合、インスペクション事業者が作成した「建物状況調査の結果の概要(重要事項説明用)」を使って劣化状況などを説明しなければならなくなります。

過去1年以内にインスペクションが複数実施されている場合は、直近の建物状況調査を説明の対象とするが、それより前の調査で劣化状況などが確認されている場合は、それについても説明しなければならないとしています。
また、インスペクション実施後に大規模な自然災害等が発生した場合でも、災害前の建物の状態を知らせる必要があるとするなど、消費者への配慮が見られる内容となっています。

また、設計図や点検記録のほか、建物の建築や維持保全に関する重要書類(建築確認申請に関する書類や性能評価書、耐震性に関する書類など)については、不動産会社は重要事項説明の際に、それらの書類が保存されているか否かも説明することになります。

 

●書面で交付する「当事者の双方が確認した事項」とは

(3)売買契約時に、中古住宅の構造上重要な部分の状況(雨漏りや基礎・外壁のひび割れ等)について売主と買主双方に確認させて、その内容を書面にて渡すこと

ここでいう「当事者の双方が確認した事項」の書面は、原則として第三者の専門機関による建物状況調査が行われ、それについて重要事項として説明した場合に、売買契約時に交付が必要な書類と見なされます。

ただし、当事者間で写真や告知書(付帯設備及び物件状況確認書)などを基に価格交渉などに反映した場合など、契約の内容を構成していると考えられるならば「当事者の双方が確認した事項」としてかまわないとしています。

 
以上の3つのことが宅建業者に義務付けられるわけですが、売主、買主及び双方の仲介業者それぞれの思惑や忖度などもあり、本当に機能するかどうかは未知数な部分が多いため、今後運用しながら改正すべき点などが出てくれば都度見直すという方向で動いていくものと思われます。

無垢スタイルの不動産「ムクエステート」では宅建業者と建築業者両方の目線で、調査はあえて第三者機関にゆだねることで、お客様に安心して中古住宅のお取引をしてもらうようサポートしておりますので、お気軽にご相談ください。

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